Guiding Principles:
Land Tenure in Development Cooperation

Orientierungsrahmen:
Bodenrecht und Bodenordnung

Deutsche Gesellschaft
für Technische Zusammenarbeit
Abt. 45 / Div. 45

"Straff derjenigen, die fellschlich und betrieglich undermarkung, reygnung mal oder marksteyn verrucken" (Bonzek, 1981)

Kataster und Grundbuchinformation

• Im Grundbuch ist der rechtliche Status der Grundstücke einer administrativen Einheit beschrieben (Wem gehört das Land mit welchen Rechten und Pflichten).
• Das Kataster bezeichnet die Lage, Größe, Nutzung und evtl. den Wert des Grundstücks.
• Verknüpfungselemente zwischen Grundbuch und Kataster sind v. a. Eigentümer und Nummer der Grundstücke.

Vorteile durch
systematischen Aufbau von Grundbuch und Kataster

• verbesserte Rechtssicherheit am Boden;
• Stimulanz für Investitionen und nachhaltige Nutzung;
• besserer Zugang zu Krediten;
• Sicherheit und Effizienz des Grundstückverkehrs;
• Minimieren von Landstreitigkeiten und den damit verbundenen Kosten.

• effiziente Basis für die Erhebung der Bodensteuer;
• Basis für Strukturanpassung wie Landreform, Flurneuordnung, Stadtsanierung;
• Kontrolle des Grundstückverkehrs;
• effiziente Planungsgrundlage (Landnutzungsplanung, Flächennutzungsplanung, Genehmigungsverfahren);
• kostengünstiges Informationsmanagement in der öffentlichen Verwaltung.

Nachteile

• hoher institutioneller und finanzieller Aufwand für den Aufbau und vor allem die laufende Aktualisierung von Grundbuch und Kataster;
• die Sorge, dass Katasteraufbau autochthones Bodenrecht stark verändert oder manipuliert;
• die Sorge, dass Katasteraufbau die Individualisierung des Eigentums bedeutet;
• die Sorge, dass bald das Kataster nicht mehr up-to-date ist, weil Änderungen aus verschiedenen Gründen (Kostenersparnis, Verschleierung) nicht eingetragen werden.

Internationale
Erfahrung

• Bevölkerungsdruck in Verdichtungsräumen;
• bedeutende Investitionstätigkeit;
• lebhafter Bodenmarkt;
• heterogene Gesellschaftsstruktur;
• große Bodenknappheit.

Some important questions to be answered before starting a land registration initiative:

Land registration systems and institutions

1. Who is responsible for forming and implementing land policies and land reform (ministries, departments)? Level of expertise to formulate and administer policies?
2. What are the policies and laws existing and being implemented concerning cadastre and what are the effects? How are land policies integrated in the national context (urban and rural)?
3. What are the mechanisms for monitoring the implementation and consequences of land policies?
4. Which government departments are responsible for data related to cadastre (adjudication, demarcation, survey and registration?) How do they co-operate in land related efforts (exchange of data, administrative relationships)? Is the private sector involved?
5. What are the procedures for adjudication, demarcation, survey and registration? Is the approach systematic?
6. Are efforts of land registration decentralised (central register or local court registers of deeds and other documents)?
7. What is the percentage of land registered, what are the costs?
8. Are registers up to date?
9. What are levels and skills of those involved in land information systems? Are there possibilities for training? Facilities for training and education?
10. Does the public have access to land related data? How about data subject to copyright or security restrictions (aerial photography)?
11. Land tenure and land registration
12. What rights in land are recognized by custom and law?
13. Is customary law recognized by the government and embedded in the legal framework concerning land issues?
14. Are interests in other resources related to land recognized (overriding interests, for example squatters, usufructary rights)?
15. Is the title to land guaranteed by the government?
16. What laws constitute titles?
17. How do the procedures to get title look like and how long does it take to register land?
18. How are rights to land transmitted (sale, gift, inheritance)? How long does it take to transfer property from owner to owner at what costs? Are transfers of land required to be registered?
19. What rights are documented (leases, subleases, easements)? Are the registers complete in terms of spatial cover, owners, terms of rights (among others)?
20. What is the relation between the informal and the formal land market?
21. Are strata titles recognized? Are rights recognized referring to space above and below ground level?
22. What happens to land where the owner cannot be traced?
23. Can disputes over land be described? How often do they occur? What are main reasons for conflicts?
24. What are mechanisms to solve conflicts (traditional and official)? Who resolves those disputes?
25. How are boundaries of parcels determined? Are they visible from the air?
26. Who is responsible for the preservation of boundary marks? What are penalties for disturbance of boundaries?

(Land Surveys and mapping/ Land valuation and land tax/ Planning and land development References (adapted): P. E. Dale and J. D. McLaughlin, 1988)

Erfahrungen der EZ

Für die Förderung und Finanzierung von Katasteraufbauprojekten empfiehlt sich einerseits eine frühe Abstimmung zwischen TZ und FZ und andererseits eine Abstimmung mit den Entscheidungsträgern der Bodensteuerverwaltung zur evtl. Teilfinanzierung.

Erfahrungen zum Aufbau von Katastern mit vereinfachten Methoden für ländliche und städtische Gebiete liegen z. B. vor für die Länder

• Paraguay (Kommunalentwicklung),
• Benin (Ressourcenmanagement),
• Kambodscha (Kataster- und Grundbuchaufbau)

sowie für Squattersanierungsprojekte.