Guiding Principles:
Land Tenure in Development Cooperation

Orientierungsrahmen:
Bodenrecht und Bodenordnung

Deutsche Gesellschaft
für Technische Zusammenarbeit
Abt. 45 / Div. 45

Vorteile der Landregistrierung

• Landbewirtschafter mit Landtitel sind bereit, stärker in ihr Land zu investieren (Dauerkulturen, Erosionsschutz), sie verwenden mehr produktionsfördernde Inputs (Düngemittel) und erzielen im Durchschnitt einen höheren Ertrag als Landbewirtschafter ohne Landtitel (z. B. in Thailand, Honduras, Paraguay, Costa Rica).
• Landbewirtschafter mit Titel haben leichter Zugang zu formalen Krediten und können höhere Kreditsummen erhalten als Landbewirtschafter ohne Landtitel.
• In Regionen mit systematischer Landregistrierung erweist sich der Bodenmarkt als dynamischer als in Regionen ohne Registrierung (z. B. in Thailand).
• Die Landpreise für registrierte Flächen liegen in der Regel höher als für nicht registrierte Flächen (siehe Beispiel aus dem urbanen Raum in Jakarta).

Risiken und Probleme der Landregistrierung

• Registrierung auf freiwilliger Basis erreicht häufig nur eine verschwindend geringe Minderheit, aufgrund fehlender Informationen, der Kompliziertheit, zentralisierter Handhabung und der hohen entstehenden Kosten.
• Registrierung bietet lediglich gruppenspezifisch größere Rechtssicherheit: Eintragungen ad personam auf Familienvorstände festigen die lebenslange Macht der Alten gegenüber Trägern sekundärer Rechte, wie der Jugend und gegenüber Frauen. Eine schrittweise Übertragung von Land zu Lebzeiten (Schenkung) zugunsten der älteren Söhne lässt sich nur mit hohen Kosten realisieren.
• Der Zugang zu strategischen Informationen für das Prozedere ist asymmetrisch: verwaltungstechnisch und juristisch erfahrene oder finanzkräftige Gruppen nutzen diese eher zu ihrem Vorteil als die Masse der ländlichen Bodenbesitzer. Zum einen, da sie mit dem Verfahren besser vertraut sind, zum anderen, da sie längerfristige Vorteile des Grundbucheintrags durch das Leben in der Stadt eher erkennen als Menschen in Dörfern, in denen noch keine gravierenden Bodenkonflikte aufgetreten sind.
• Registrierung wird keine Lösung des Investitionsproblems in der Landwirtschaft bringen, wenn nicht-verfügbare oder unangepasste Technologien oder fehlende Beratungsdienste der zentrale Engpass sind.
• Die Instandhaltungs- und Kontrollkosten zur Aufrechterhaltung der Leistungsfähigkeit der Register werden unterschätzt. Register sind nur schwer auf dem aktuellen Stand zu halten: zum einen aus administrativer Unzulänglichkeit, zum anderen, da die Betroffenen die Bedeutung des Verfahrens nicht verinnerlicht haben, eine Aktualisierung unterlassen oder bewusst vermeiden, um eine rechtliche Grauzone zu schaffen oder Grundsteuer zu sparen.
• Entsprechend nimmt die Rechtsunsicherheit wieder zu, wenn Verkäufe getätigt werden, die auf falschen Angaben im Grundbuch basieren.
• Die Standardhypothese, dass lediglich registriertes Privateigentum Kreditsicherheit bietet, ist eine zu unkritische Einschätzung, da Kredite nicht allein von Sicherheiten durch Land abhängen, sondern vielfach informell gewährt werden und dann viel eher gefestigte Sozialbeziehungen zwischen Kreditgeber und -nehmer erfordern denn Land als Sicherheit.
• Die Titelregistrierung ist eine höchst unzureichende Voraussetzung, um landwirtschaftliche Entwicklung voranzutreiben, wenn nicht parallel Veränderungen in weiteren ökonomischen Rahmenbedingungen vollzogen werden (Infrastrukturaufbau, Arbeitskräfte-Mobilität) (Kirk 1997).

Torrens System

• das "Spiegel-Prinzip (das Register bildet getreu alle Fakten ab, die für den Titel von materieller Bedeutung sind);
• das "Vorhang-Prinzip" (das Register ist die einzige Quelle);
• das "Versicherungs-Prinzip" (eine geschädigte Partei wird [vom Staat] entschädigt, wenn das Register Schwächen aufweist und die Titel nicht korrekt abbildet) (Palmer 1996:64).

Registration of deeds

• Bei diesem System findet keine Überprüfung der Qualität der Dokumente statt. Es wird ebenfalls nicht geprüft, ob diese (Land-)Übertragungsdokumente konsistent sind mit früheren Dokumenten, die im Register hinterlegt worden sind. Dieses System ist beispielsweise in Lateinamerika weit verbreitet. Verbesserungen des Modells sind auf vielfache Weise vorstellbar:
• Qualitätskontrollen der eingehenden Dokumente, um Vollständigkeit der Register-Information zu gewährleisten.
• Indizieren der Dokumente auf Parzellen-Basis durch die Einführung einer eindeutigen Parzellen-Identifikation.

Registration of
titles

Der Unterschied zwischen beiden System liegt somit begründet in der unterschiedlichen Qualität der Informationen. Wenn bei der "registration of deeds" Verbesserungen beim Informationsmanagement getätigt werden (z. B. Überprüfung der eingehenden Dokumente), sind sie kaum noch von "registration of titles" zu unterscheiden. Die Unterscheidung zwischen beiden ist in der Regel auch nur für die Länder, die englisches "common law" nutzen, von Relevanz.

Mehrdimensionaler Ansatz

• Erfassung (Je mehr Parzellen in einem formalen Register erfasst sind, desto vorteilhafter ist es);
• Qualitätskontrolle (Prüfung der eingehenden Dokumente, eventuell durch amtliche Beglaubigung; effiziente Methoden zur Archivierung und Wiederauffindung der Daten, z.B. durch GIS);
• Aktualität (Die Informationen im Register sollten auf dem neuesten Stand sein, so können auch spätere Transaktionen nach der Registrierung problemlos durchgeführt werden (z. B. Aufteilung bei Vererbung);
• Sicherheit: Eintragungen im öffentlichen Register sind durch Gerichtsbarkeit und Rechtssprechung geschützt!);
• Entschädigung bei Eintragungsfehlern.

Reichen Landtitel aus?

Zögern der Banken bei Kreditvergabe

Weitere Einflussfaktoren auf Kreditvergabe

Durch die Landregistrierung ist zweifellos ein wichtiger Faktor für die Kreditwürdigkeit erfüllt: Land kann als dingliche Sicherheit für den Kreditgeber fungieren. Andere Faktoren wie u. a.:

• Einkommen und Stabilität des Einkommens für die Rückzahlung des Kredits,
• Hohe Transaktionskosten aufgrund der Vergabe einer Vielzahl von relativ kleinen Krediten,
• Benachteiligung von Frauen beim Kreditzugang,
• Restriktionen zur Kreditverwendung,

sind jedoch weitere Faktoren, die bei einer Kreditvergabe eine Rolle spielen können. Auch deshalb reichen registrierte Rechtstitel allein häufig nicht aus.