Entstehung von
Bodenmärkten |
Die wichtigsten Faktoren, die das
Entstehen von Bodenmärkten fördern, sind:
- das Bevölkerungswachstum: Viele Regionen mit hoher
Bevölkerungsdichte sind gekennzeichnet durch lebendige Märkte für Boden. Sie entwickeln
sich in sub-urbanen Regionen, aber auch im Umfeld schnell wachsender Dörfer.
- die Anwendung neuer Technologien und Inputs,
- die Ausweitung von Produktmärkten, die korrespondierende
Faktormärkte erfordern,
- der Ausbau von Infrastruktur und Kommunikation (verbesserter
Marktzugang nach Straßen- oder Eisenbahnbau, wodurch städtisches Kapital zuströmt),
- nachlassendes Interesse an Landbewirtschaftung,
- die wachsende Bedeutung von nicht-landwirtschaftlichen
Nutzungsformen, wobei Flächen für Industrieansiedlung, Bauland oder
Infrastruktureinrichtungen benötigt werden.
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Freie
Transferierbarkeit |
Die freie Transferierbarkeit durch
Bodenmärkte soll bewirken, dass Boden seiner produktivsten Verwendung zugeführt wird,
wobei ein effizienter Bodenmarkt auch zur Flexibilisierung des ländlichen Arbeitsmarktes
beitragen kann (Einstellung von Lohnarbeitskräften nach Zupacht). |
Erfolgsbedingungen |
Für effektive Bodenmärkte ist die
Beachtung folgender gesetzlicher und ökonomischer Prinzipien von grundlegender Bedeutung,
besonders in Reform- und Transformationsländern. |
Risiken freier
Transferierbarkeit |
Allerdings haben sich vielfach auch
Befürchtungen bestätigt, dass bei freier Transferierbarkeit einheimische und
internationale Unternehmer und städtische Schichten den Bodenmarkt dominieren und Land
nicht nur als Investitionsobjekt, sondern auch zur Ersparnisbildung oder als
Spekulationsobjekt benutzen. Für sie sind dann Fragen effizienter Landbewirtschaftung
häufig nur sekundär. |
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Regulierungen
des Bodenmarktes |
In manchen Ländern werden
Eigentümern staatlicherseits nur geringe Beschränkungen für Landtransaktionen
auferlegt. Boden ist hier ein frei handelbares Gut. Mehrheitlich gibt es allerdings
oftmals umfassende Restriktionen hinsichtlich der freien Transferierbarkeit von Land, der
Landnutzung sowie Ober- und Untergrenzen beim Landeigentum. So beschränkt in Kenia der Staat den Transfer von Land (Beleihungs-,
Verpachtungsverbot). Länder wie Nigeria, Ghana oder Sierra Leone erlaubten zumindest
zeitweise den Gruppeneintrag (family land), wodurch Transaktionen weiterhin an einen
Gruppenkonsens gebunden und nicht unbeschränkt möglich sind. Vergleichbares gilt für
zahlreiche Transformationsländer. |
Land-Obergrenzen:
"ceiling" |
In vielen Ländern bestehen Ober-
bzw. Untergrenzen zulässigen Landeigentums. Obergrenzen sind eingeführt worden, um
Großgrundbesitzstrukturen aufzubrechen und eine zu starke Konzentration von Land zu
vermeiden. Dabei sind die Obergrenzen häufig abhängig von der Bewirtschaftungsform (vgl.
auch 3.7). Derartige "ceilings" sind in der Praxis allerdings vielfach durch
fiktive Teilungen der Großbetriebe häufig umgangen worden. |
Land-Untergrenzen:
"floor" |
Durch die Festlegung von
Untergrenzen soll vermieden werden, dass Betriebe unwirtschaftlich klein werden.
Zusätzliche Bestimmungen sollen verhindern, dass eine Parzelle nicht unter eine bestimmte
Mindestgrösse geteilt werden darf. |
Gesetzliche
Regelungen des Grundstücksverkehrs, Vorkaufsrechte |
Wenig Erfahrungen bestehen dagegen
mit Grundstücksverkehrsgesetzen oder Vorkaufsrechten. Ihr Ziel wäre es, den land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücksverkehr derart zu durch Transfer-Genehmigungen zu
überwachen und zu beeinflussen, dass Grund und Boden auch von selbstbewirtschaftenden
Landwirten genutzt wird, er nicht von "absentee landlords" als
Spekulationsobjekt erworben wird und Zersplitterung verhindert werden kann. Je nach Boden-
und Agrarpolitik könnten dabei Familienbetriebe oder Kooperative besonders gefördert
werden. |
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Besteuerung von
Grundbesitz |
Die Grundsteuer
spielt, gemessen an ihrem Volumen, in vielen Entwicklungsländern eher eine untergeordnete
Rolle. Trotzdem wird häufig die Frage diskutiert, ob sie nicht effizienter erhoben werden
könnte und damit einen größeren Beitrag zur Finanzierung von Investitionen und
Dienstleistungen leisten könnte. Die
Feststellung der Eigentumsverhältnisse sowie die Bewertung des Landes als
Besteuerungsgrundlage erfordern eine effiziente Verwaltung, die in der Lage ist,
Landregister zu führen, die Bodenbewertung durchzuführen, die Steuerhöhe festzusetzen
und die Steuererhebung durchzuführen. Dies ist in vielen Ländern bisher nicht der Fall,
so dass bei der Besteuerung häufig auf andere, indirekte Steuern ausgewichen wird.
Vielfach wird die Einführung einer progressiven Grundsteuer
als ein Mittel gesehen, um Landspekulation zu vermeiden und Großgrundbesitzer zu einer
Intensivierung der Bewirtschaftung ihrer Flächen zu bewegen. In der Realität sind
derartige Steuern aber häufig durch fiktive Teilungen oder Ausnahmeregelungen umgangen
worden. Sie kann sich zudem verzerrend auf Produktionsanreize auswirken. |
Märkte für
Nutzungsrechte (Pachtmärkte) |
Märkte für Nutzungsrechte sind häufig sehr unvollkommen ausgebildet und
einseitig durch Anbieter von Land dominiert. Potentieller Pächter beklagen fehlende Rechtssicherheit und befürchten lebenslange
Abhängigkeit. So können Pachtverträge für externe
Betrachter ex post als sehr langlebig angesehen werden, sie müssen jedoch oft jährlich
erneuert werden und verlangen so besonderes Wohlverhalten der Pächter. Auf Pachtmärkten engagieren sich in Asien nicht mehr nur die großen
Landeigentümer, es sind mehr und mehr auch Kleinbauern, die ihre Flächen verpachten. In
solchen Fällen besitzen dann Verpächter und Pächter heute häufig den gleichen sozialen
und wirtschaftlichen Status. |
Pachtmärkte in
ehemals sozialistischen Ländern |
In den Ländern Ost- und
Mitteleuropas kommt der Dynamisierung von Pachtmärkten eine Schlüsselrolle zu. Hier
werden Modelle geprüft, mit denen eine schrittweise Eigentumsübertragung praktiziert
werden kann:
- Vergabe von klar fixierten Pachtverträgen,
- Nachweis der Befähigung zu effizienter Bewirtschaftung
während der Pachtperiode,
- nach einigen Jahren Vorzugskonditionen beim Landkauf.
Auch in Vietnam und China spielen Märkte für Nutzungsrechte
mittlerweile eine wichtige Rolle. In China begann man 1994 derartige Märkte zu fördern.
Die Nutzungsrechte können hier auch als Sicherheit für die Kreditaufnahme eingesetzt
werden. In Vietnam sind 1988 sichere Nutzungsrechte für zunächst 15 Jahre eingeführt
worden. Diese Rechte sind 1993 dann auf 20 Jahre für annuelle Kulturen und auf 50 Jahre
für Dauerkulturen ausgedehnt worden, wobei der Staat Landeigentümer bleibt. Gleichzeitig
begannen 1993 in Vietnam vorbereitende Maßnahmen zur Einführung von Land Use Rights
Certificates (LURC), die die Transferkosten vermindern und Landtransfers erleichtern
sollen. |
